Przed rozpoczęciem budowy domu warto zorientować się w różnorodnych przepisach , które pomogą nam w tym, aby nasze działania były celowe i w pełni skuteczne. Przyda się również wiedza o tym, jakie przygotować dokumenty aby wszystko szybko i sprawnie skompletować.

dokumentacja projektowa

dokumentacja projektowa

Najważniejsze na początku jest przyjrzenie się stanowi formalno – prawnemu działki, a więc, czy wybrana przez nas działka nie ma wad prawnych, nieuregulowanej sytuacji prawnej, czy przez teren działki nie przebiegają fragmenty sieci uzbrojenia technicznego terenu, czy działka nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej.

W zależności od powyższych czynników, formalności poprzedzające uzyskanie pozwolenia na budowę będą bardziej lub mniej czaso i  pracochłonne. Warto również sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego, co w danej okolicy ma powstać. O tym co w przyszłości zostanie wybudowane na terenach sąsiadujących z działką można się dowiedzieć w wydziale architektury danej gminy.

Pierwsze kroki – kompletacja dokumentów do pozwolenia na budowę

Zaczynamy od wizyty w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy w celu sprawdzenia, czy dla naszej nieruchomości istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

dokumentacja budowlana

dokumentacja budowlana

Jeżeli dla naszej działki został sporządzony taki plan, należy uzyskać w lokalnym Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta wypis i wyrys z tego planu. Wiele planów miejscowych jest również umieszczana na stronach internetowych urzędów gmin. Dokładna analiza zapisów planu pozwala nam zapoznać się z wymogami dotyczącymi dozwolonej zabudowy, wysokości, ilości kondygnacji, kształtu dachu itp. Dzięki temu możemy wybrać projekt domu zgodny z zapisami w planie i uniknąć konieczności całkowitej zmiany projektu bądź wymuszonych adaptacji pociągających za sobą koszty.

W przypadku, gdy Gmina nie sporządzała dla interesującego nas terenu planu zagospodarowania, konieczne jest wystąpienie do Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy pamiętać, ze wystąpienie takie jest możliwe tylko dla gruntów przeznaczonych na cele budowlane lub, gdy dokonaliśmy wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. (wydana decyzja uprawomocnia się po 14 dniach od daty jej wydania).

Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można przystąpić do przygotowywania inwestycji. Natomiast należy pamiętać, że przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy uzyskać szereg niezbędnych dokumentów, a ponieważ przygotowanie tej dokumentacji wymaga dość dużo czasu, dlatego jej gromadzenie warto rozpocząć z dużym wyprzedzeniem.

Poniżej wyszczególniliśmy wszystkie dokumenty wymagane i niezbędne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

  1. Wniosek o pozwolenie na budowę – uzupełniony o dane Inwestora, opisujący rodzaj inwestycji budowlanej, adres budowy domu jednorodzinnego i numer ewidencyjny działki
  2. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo do dysponowania nieruchomością nie musi być wykazywane, wystarczy złożenie wypełnionego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Osobami uprawnionymi do dysponowania nieruchomości są właściciele nieruchomości. Muszą posiadać dokument poświadczający własność czyli np. aktualny wypis z księgi wieczystej, a jeśli go nie ma to akt notarialny zakupu nieruchomości lub jej darowizny. Dokumentem potwierdzającym własność jest również orzeczenie sądu stwierdzające nabycie spadku lub kończące postępowanie działowe. Osobą uprawnioną do dysponowania nieruchomością nie musi być właściciel działki, może być to również osoba, która uzyskała zgodę właściciela i zawarła umowę zezwalającą na korzystanie z działki np. umowa użyczenia, dzierżawy, najmu.
  3. Projekt budowlany. Stanowi podstawowy dokument do uzyskania pozwolenia na budowę, należy go sporządzić w czterech egzemplarzach. Zawiera on:
  • Projekt zagospodarowania terenu działki. Dla jego właściwego wykonania niezbędna jest mapa do celów projektowych. Zaktualizowaną mapę uzyskujemy z Wydziału Geodezji lub od geodety, w skali 1:500 lub 1:1000. Opracowaniem mapy zajmuje się uprawniony geodeta.
  • Projekt architektoniczno – budowlany zawierający dokumentację architektoniczną, konstrukcyjną, instalacji wewnętrznych budynku (elektryczna, wod.-kan, c.o. wentylacji budynku)
  • Opinia geologiczna (jeżeli jest wymagana) lub ekspertyza o geotechnicznych warunkach posadowienia.
  • Projekty przyłączy – należy również wyjść do miejscowych zakładów o określenie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Na budowę przyłączy nie jest wymagane pozwolenie, należy jednak zgłosić fakt ich budowy właściwemu organowi. Chodzi tutaj o przyłącza do budynków: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe itp.
  • Warunki przyłącza do sieci energetycznej – uzyskuje się zapewnienie dostawy do domu niezbędnych mediów w celu spełnienia wymagań sanitarnych i użytkowych zapisanych w prawie budowlanym.
  • Warunki przyłączenia do sieci gazowej ( w przypadku korzystania z gazu ziemnego do potrzeb grzewczych). Bardzo ważne jest podjęcie na etapie projektowania wyboru systemu grzewczego w perspektywie jego wydajności, ekonomiczności oraz późniejszej eksploatacji.
  • Warunki przyłączenia do sieci wodociągowej
  • Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej
  • Warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej – dotyczy to przypadku, gdy w drodze sąsiadującej z naszą działką istnieje specjalistyczna sieć kanalizacji deszczowej. Wówczas wskazywane jest miejsce przyłączenia do sieci.
  • Warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej – wymagana budowy węzła cieplnego lub rozbudowy już istniejącego. Rozwiązanie to rzadko stosowane jest w budownictwie jednorodzinnym

4. Decyzja o wyłączeniu gruntów z użytku rolnego – otrzymujemy zgodę na przekształcenie gruntów rolnych na grunty nie rolne i wyłączenie ich z produkcji rolnej.

5. Decyzja na budowę zjazdu z drogi publicznej lub prywatnej – jeżeli na mapie geodezyjnej do celów informacyjnych nie ma zaznaczonego zjazdu z istniejącej drogi na terenie naszej działki, wówczas należy się zgłosić z wnioskiem o zlokalizowanie takiego zjazdu do lokalnego zarządcy drogi. Natomiast jeżeli droga należy do osoby prywatnej należy uzyskać służebność przejazdu.

6. Inwentaryzacja zieleni – jeżeli na naszej działce znajdują się drzewa inne niż owocowe, o obwodzie przekraczającym 50 cm na wysokość ok. 150 cm nad ziemią, podlegają one ochronie miejscowego zarządcy zieleni. Zmiany zieleni wysokiej podlegają opłatom, zgodnie z obowiązującą taryfą.

Do zgromadzenia kompletnej dokumentacji mogą być jeszcze potrzebne dodatkowe opinie, uzgodnienia lub opracowania takie jak: uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków, właścicielami sąsiednich nieruchomości, ochroną środowiska.

dokumentacja wykonawcza

dokumentacja wykonawcza

Po złożeniu kompletu dokumentów w przeciągu 65 dni powinniśmy uzyskać pozytywną decyzję. Termin ten jest wskazany w art. 35 ust. 6 ustawy Prawo Budowlane.

W przypadku, gdy zostaną stwierdzone braki w dokumentacji lub nieścisłości otrzymamy wezwanie do uzupełniania wniosku. Pozwolenie na budowę stanie się prawomocne po 14 dniach od daty odebrania i jest ważne przez trzy lata.

Przed rozpoczęciem budowy:

Po załatwieniu pierwszego etapu pozyskiwania dokumentów, czeka nas następny. Ten jest już miej uciążliwy i mało wymagający w porównaniu do wcześniejszych wymogów.

Na wstępie każdy z Inwestorów powinien powołać ze swojej strony Kierownika Budowy, który będzie nadzorował postęp prac wykonywanych przez firmę wykonawczą i na bieżąco będzie prowadził dziennik budowy.

Zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego należy zawiadomić urząd siedem dni wcześniej przed rozpoczęciem prac oraz zwrócić się z prośbą o wydanie dziennika budowy. Do zawiadomienia należy również dołączyć oświadczenie kierownika budowy o objętym stanowisku i kserokopię jego uprawnień budowlanych.

Natomiast na budowie należy w widocznym miejscu umieścić tablicę z danymi inwestora, wykonawcy oraz kierownika budowy.

Po spełnieniu tych wszystkich wymagań można rozpoczynać budowę!

Przed wprowadzeniem się:

Rozpoczęcie użytkowania budynku poprzedzić należy zawiadomieniem Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia załączamy następujące dokumenty:

  • Oryginał dziennika budowy
  • Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i warunkami decyzji pozwolenia na budowę oraz o doprowadzeniu do należytego porządku i stanu terenu budowy.
  • Oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli dotyczy).
  • Protokół badań i sprawdzeń instalacji wodno – kanalizacyjnej.
  • Protokół badań i sprawdzeń instalacji gazowej (jeżeli dotyczy).
  • Protokół badań i sprawdzeń instalacji elektrycznej
  • Kopię decyzji pozwolenia na budowę
  • Potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy
  • Kopię świadectwa energetycznego budynku

Do użytkowania obiektu można przystąpić wtedy, gdy właściwy organ nadzoru budowlanego w ciągu 21 dni od daty przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Gdy już mamy wszelkie formalności za sobą nie pozostaje nam nic innego jak cieszyć się swoim nowo wybudowanym domem ?

Podobał Ci się artykuł?

Nie przegap kolejnych! Zapisz się na newsletter!